Gentrification Processes in the Frankfurt Ostend District:Municipal Neighbourhood Upgrading Strategies and the Relocation of the European Central Bank

Anfang der 2000er-Jahre entschied die Europäische Zentralbank (EZB), ihren Sitz ins Frankfurter Ostend zu verlegen. Seitdem ist der Stadtteil in den Fokus der medialen Aufmerksamkeit gerückt. Es wird befürchtet, dass dem traditionellen Arbeiterviertel nun die Gentrifizierung droht (z. B. Ochs 2002; Köneke 2015; Schulze 2015). Dies ist insofern bemerkenswert, da Bestrebungen der Stadt Frankfurt am Main, das Ostend umfassend aufzuwerten, keineswegs neu sind, sondern sich bis in die späten 1980er-Jahre zurückverfolgen lassen (Ronneberger/Keil 1995: 328 ff.). In Anbetracht dieser Situation untersucht der Beitrag erstens, inwiefern der Stadtteil gegenwärtig tatsächlich von Gentrifizierung betroffen ist, und fragt zweitens nach der Bedeutung von stadtpolitischen Aufwertungsstrategien einerseits sowie des Umzugs der Europäischen Zentralbank andererseits.

Entstanden ist das heute innerstädtisch gelegene Ostend mit 27.613 Einwohnern (Stadt Frankfurt am Main, Amt für Wohnungswesen 2015: 82; zur Lage vgl. Abb. 3) Mitte des 19. Jahrhunderts. Angesichts der ab den 1870er-Jahren im Zuge der Industrialisierung einsetzenden Wohnungsknappheit wurden in der östlichen Außenstadt Frankfurts sowohl Wohnhäuser für das Bürgertum als auch einfache Wohnungen für Arbeiterhaushalte errichtet. Zu einem industriell geprägten Arbeiterviertel entwickelte sich das Ostend ab der Jahrhundertwende mit der Einweihung des Osthafens 1912, dem Bau der Großmarkthalle in den 1920er-Jahren und der verkehrstechnischen Erschließung durch den Ausbau der Eisenbahn (Bischoff 2007: 196 ff.).

Abb. 1

Abb. 2

Abb. 3

Im gesamtstädtischen Kontext Frankfurts fungierte das Ostend insbesondere seit dem Zweiten Weltkrieg als „Entlastungsraum für den unteren Wohnungsteilmarkt“ (Ronneberger/Keil 1995: 329). Da der Wohnstandard vergleichsweise niedrig war, die Bausubstanz für Aufwertungsprozesse häufig unattraktiv erschien, Gleise, Durchgangsstraßen und Wallanlagen den Stadtteil vom Stadtzentrum trennen und selbigem zudem ein negatives Image

Beispielsweise fragt die Frankfurter Neue Presse (FNP) im April 1959, ob bezüglich des vernachlässigten und verwahrlosten Zustands des Viertels „der Osten Frankfurts zum ,Verbrecherviertel‘ der Stadt geworden“ sei, und stellt fest, dass „die Frankfurter Vagabunden des Ostends fast ausnahmslos kriminell sind“ und in den „Trümmerkellerkreisen [...] Bluttaten ausgeheckt“ würden (zitiert nach Bischoff 2007: 199 f.).

Die historische Entwicklung als Arbeiterviertel, welches jahrzehntelang Haushalten mit niedrigen Einkommen, Tagelöhnern, Nichtsesshaften, Migranten und Arbeitslosen bezahlbaren Wohnraum bot, spiegelte sich lange Zeit in der relativ geringen Dynamik der Bodenpreise bzw. der Bodenrichtwerte

Bodenrichtwerte bezeichnen den durchschnittlichen Lagewert von Grundstücken. Für Frankfurt am Main werden sie vom Gutachterausschuss für Immobilienwerte alle zwei Jahre auf der Grundlage einer Kaufpreissammlung flächendeckend ermittelt. Die Werte beziehen sich auf unbebaute Grundstücke, beziehen jedoch die von der Bauleitplanung vorgesehene Nutzungsart mit ein (Schipper 2013a: 189 ff.).

Ab Mitte der 2000er-Jahre ändert sich dies jedoch grundlegend, insofern sich seitdem die Bodenpreisdynamik umgekehrt hat und das Ostend mit die höchsten Bodenpreissteigerungen in Frankfurt aufweist (vgl. Abb. 2). Diese Entwicklung deutet darauf hin, dass Immobilieninvestoren nun erwarten, im Ostend zukünftig höhere Mieten und Wohnungspreise erzielen zu können. Bezogen auf den Wohnungsbestand und existierende Mietverhältnisse lässt sich daraus schließen, dass in Relation zur gegenwärtigen Verwertung der Grundstücke, die noch durch vergleichsweise niedrige Mieten geprägt ist, eine Ertragslücke bzw. rent gap entstanden ist, die Gentrifizierungsprozesse antreibt (Clark 1995; Smith 1996; Schipper 2013a).

Gemäß der Rent gap-Theorie wird ein Stadtviertel für Immobilieninvestoren insbesondere dann interessant, wenn die Differenz zwischen tatsächlicher Grundrente, die sich aus den gegenwärtigen Mietzahlungen speist, und potenziell durchsetzbarer Grundrente, die durch die antizipierte profitabelste Verwertung eines Grundstückes bestimmt ist, steigt (Clark 1995; Smith 1996). Die abstrakten Kategorien der Ertragslücken-Theorie empirisch zu operationalisieren, ist jedoch mit gewissen Herausforderungen verbunden, da beispielsweise Mietzahlungen sowohl die Verzinsung des investierten Baukapitals als auch die Grundrente für die Verwertung des Bodens umfassen. Die in Abb. 1 und 2 betrachteten Bodenrichtwerte können jedoch als aussagekräftiger Indikator für die Entwicklung der potenziellen Grundrenten betrachtet werden, da sie für den jeweiligen Zeitpunkt die zukünftigen Ertragserwartungen für den reinen Boden unter Absehung des auf diesem investierten Kapitals widerspiegeln (Schipper 2013a). In Mietwohnungsmärkten verweist zudem eine ansteigende Differenz zwischen Bestands- und Angebotsmieten auf eine wachsende Ertragslücke und damit auf einen zunehmenden Verdrängungsdruck (Holm 2014: 282).

Vor diesem Hintergrund verfolgt der Beitrag zwei Ziele: Erstens untersuchen wir auf der Grundlage verschiedener sekundärstatistischer Quellen im folgenden Kap. 2, inwiefern sich die Schlussfolgerung einer ab Mitte der 2000er-Jahre entstandenen rent gap empirisch erhärten lässt und das Ostend tatsächlich gegenwärtig von Gentrifizierungsprozessen betroffen ist. Konzeptionell betrachten wir dabei die Verdrängung einkommensschwacher Schichten aus einem Wohnviertel als das Wesen der Gentrifizierung (Marcuse 1986). Gentrifizierung wird somit als der Prozess bestimmt, in dessen Verlauf ein „Austausch einer statusniedrigen Bevölkerung durch eine statushöhere Bevölkerung“ (Friedrichs 1996: 14; ähnlich auch Holm 2014: 277) stattfindet. Unter dem Begriff der Verdrängung fassen wir in Anlehnung an die Typologie von Marcuse (1986) zum einen Formen der direkten Verdrängung, bei der Haushalte aufgrund von Mietsteigerungen im Bestand oder der Umwandlung in eine Eigentumswohnung gezwungen sind, ihren bisherigen Wohnstandort aufzugeben. Zum anderen sprechen wir von exkludierender Verdrängung, wenn in einem ehemaligen Arbeiterviertel mit traditionell relativ günstigen Mieten Schließungsprozesse stattfinden, sodass einkommensschwachen Haushalten der Zugang zu bezahlbarem

Wohnraum verwehrt wird.

Darüber hinaus kann man auch noch Formen der indirekten Verdrängung unterscheiden, bei denen sich die bisherigen Bewohner beispielsweise aufgrund von entfremdenden Veränderungen im Wohnumfeld zum Auszug entscheiden. Diese Art der Verdrängung kann aber mit den hier zur Anwendung kommenden Methoden nicht betrachtet werden.

Zweitens werden wir analysieren, warum sich die Bodenpreisdynamik im Ostend ab Mitte der 2000er-Jahre so grundlegend umgekehrt hat und wie das Viertel erfolgreich aufgewertet werden konnte, sodass es nun zu Verdrängungsprozessen kommt. Diesbezüglich werden wir in Kap. 3 auf der Basis einer Dokumentenanalyse von Publikationen des Stadtplanungsamtes und Veröffentlichungen des Frankfurter Magistrats seit den 1980er-Jahren

Im Rahmen der Dokumentenanalyse wurden sämtliche Veröffentlichungen der Stadt Frankfurt am Main bzw. konkreter des Magistrats, des Stadtplanungsamtes und des Ortsbeirats Bornheim/Ostend zu Planungsprozessen im Ostend untersucht. Genutzt wurde dazu unter anderem das Parlamentsinformationssystem (Parlis), welches es erlaubt, für den Zeitraum seit 1993 online nach Anfragen, Berichten, Stellungnahmen und Vorträgen des Magistrats, Debatten im Stadtparlament sowie Anträgen im Ortsbeirat zu recherchieren.

Mit einer Einordnung in die gesamtstädtische Entwicklung wird im Folgenden anhand verschiedener sekundärstatistischer Indikatoren überprüft, ob sich im Ostend Gentrifizierungsprozesse beobachten lassen. Als Indikatoren des sozialstrukturellen Wandels und der Wohnungsmarktentwicklung dienen Daten zu Armut, Wohlstand und Mietpreisen. Armut wird hier über die Arbeitslosendichte

Arbeitslosigkeit wird hier differenziert als Arbeitslosendichte, das heißt die Zahl der Arbeitslosen in Bezug auf die Bevölkerung im erwerbsfähigen Alter.

Während die Daten zur Bevölkerung aus der amtlichen Statistik stammen, stehen Mietpreise auf Stadtteilebene nur von privaten Anbietern zur Verfügung. Für die vorliegende Untersuchung wurde auf die Daten eines Gutachtens des Instituts für Wohnen und Umwelt (IWU) zurückgegriffen. Dieses im Auftrag der hessischen Landesregierung erstellte Gutachten dient der Feststellung von Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten und ist damit Grundlage für die Festlegung der sogenannten Mietpreisbremse in Hessen. Im Gutachten werden Daten des privaten Anbieters „IDN Immodaten“ so aufbereitet, dass von zeitlich und räumlich konstanten Fehlern ausgegangen wird und damit Vergleiche zulässig sind (IWU 2015: 10). Ein Vergleich mit ebenfalls zur Verfügung stehenden Daten von „Immobilien Scout“ bestätigt diese Annahme, da räumlich und zeitlich sehr ähnliche Muster festzustellen sind. Die verwendeten Daten aus dem IWU-Gutachten stellen Angebotsmieten in Euro/m²dar und bilden damit die jüngere Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt ab. Für die meist etwas niedrigeren Bestandsmieten werden näherungsweise die Informationen des Mietspiegels herangezogen.

Für die Indikatoren Sozialleistungsbezug und Mieten stehen Daten einheitlich für den Zeitraum 2009 bis 2014 zur Verfügung. Für die Arbeitslosigkeit liegen darüber hinaus Daten seit 1997 vor, die für eine längerfristige Trendanalyse genutzt werden, um der Langsamkeit sozialstruktureller Prozesse Rechnung zu tragen. Einkommensdaten liegen für die Jahre 2005 und 2013 vor.

2.1

Prozesse der exkludierenden Verdrängung

Ausschlaggebend für exkludierende Verdrängungsprozesse auf dem Wohnungsmarkt sind die Angebotsmieten und ihre Entwicklung. Im Folgenden soll gezeigt werden, dass sich die in Kap. 1 dargestellten Trends steigender Bodenrichtwerte bereits in deutlich höheren Angebotsmieten niederschlagen, wodurch einkommensschwächere Haushalte im Ostend zunehmend vom Wohnungsmarkt ausgeschlossen werden. Im Zeitraum 2009 bis 2014 sind die Angebotsmieten in Frankfurt insgesamt um 20,2% gestiegen, von 8,46 Euro auf 10,17 Euro je Quadratmeter (IWU 2015: 49). Das Ostend liegt mit 29,3% Steigerung nicht nur deutlich über dem Durchschnitt, sondern nach Innenstadt (33,2%) und Bahnhofsviertel (29,8%) an dritter Stelle im Stadtteilvergleich.

In Abb. 3 ist der Lokalisationsquotient der Angebotsmieten von 2014 dargestellt. Er wird berechnet als Relation der Stadtteilwerte zum städtischen Durchschnitt. Der Vorteil gegenüber der Abbildung absoluter Preise liegt in der Abstraktion von diesen je nach Datenanbieter leicht variierenden Werten, womit der oben diskutierten Problematik der Verwendung privater Daten begegnet wird. Stadtteile mit einem Lokalisationsquotienten über 1 sind demnach durch überdurchschnittliche Angebotsmieten gekennzeichnet, während Werte unter 1 auf unterdurchschnittliche Preise verweisen. Die Pfeile kennzeichnen die Mietsteigerung in Prozent.

Die höchsten Angebotsmieten und größten Zunahmen sind demnach nahezu flächendeckend in den innenstadtnahen Stadtvierteln zu verzeichnen. Ausnahmen sind lediglich einerseits das innenstadtnahe Gallusviertel mit durchschnittlicher Miethöhe und eher geringer Steigerung und andererseits die am Rand gelegenen Stadtteile Seckbach und Sachsenhausen-Süd mit überdurchschnittlichen Angebotsmieten. Das Ostend gehört 2014 zu den Stadtteilen mit den höchsten Angebotsmieten (11,75 Euro) und den höchsten Mietsteigerungen (29,3%). Tab. 1 zeigt Höhe und Entwicklung der Angebotsmieten des Ostends im Vergleich mit den innenstadtnahen Stadtteilen (einschließlich Ostend) und äußeren Stadtteilen sowie den Werten für ganz Frankfurt. Insgesamt lassen sich zunehmende räumliche Gegensätze bei den Wohnkosten in Frankfurt feststellen. Die hohen und stark steigenden Angebotsmieten in den inneren Stadtteilen werden im Ostend übertroffen. In den äußeren Stadtteilen liegen die Angebotsmieten auf einem niedrigeren Niveau und wachsen langsamer.

Tab. 1

Mieten und Sozialleistungsbezug im Ostend im Vergleich mit den inneren und äußeren Stadtteilen sowie dem Frankfurter Durchschnitt (Daten: Stadt Frankfurt am Main, Bürgeramt, Statistik und Wahlen; IWU (2015: 49 ff.); eigene Berechnungen)

Gebiet	Angebotsmiete 2014 (in Euro)	Entwicklung der Angebotsmiete 2009–2014 (in %)	Sozialleistungsbezieher je 1000 Einwohner 2014	Entwicklung des Sozialleistungsbezugs 2009–2014 (in %)
Ostend	11,75	29,3	116	–1,1
Innere Stadt Abgrenzung vgl. Abb. 3 und 5	11,66	21,6	116	–4,3
Äußere Stadt Abgrenzung vgl. Abb. 3 und 5	9,40	15,9	143	4,0
Gesamtstadt	10,17	20,2	130	0,8

Abb. 4

Abb. 5

Während das Ostend bei den Angebotsmieten zu den traditionell hochpreisigen Wohnlagen in Westend und Nordend aufgeschlossen hat, zeigt sich eine hohe Diskrepanz zu den Mieten im Bestand. Im Mietspiegel 2014, der als Indikator für die Bestandsmieten verwendet wird, gilt das Gebiet um den Ostbahnhof und südlich der Hanauer Landstraße mit Ausnahme des direkten Mainufers als „mittlere, einfache oder sehr einfache Wohnlage“ (Stadt Frankfurt 2014), also als ein Gebiet, in dem aktuell noch preisgünstigere Wohnungen vorhanden sind (vgl. Abb. 4). Dieses Spannungsverhältnis zwischen überdurchschnittlich hohen Angebotsmieten und zum Teil noch relativ günstigen Bestandsmieten lässt sich als Ausdruck einer rent gap interpretieren. Die im Rahmen der Sanierungsmaßnahmen (vgl. Kap. 3) entstandene neue Wohnbebauung am Mainufer zählt dagegen entsprechend den Aufwertungszielen der Stadtpolitik bereits zu den „sehr guten Wohnlagen“, der höchsten Mietspiegel-Kategorie. Noch 2006 war dieses Gebiet als „einfache Wohnlage“ im Mietspiegel eingestuft. Mit Ausnahme der als „sehr gute Wohnlage“ eingestuften kleinen Fläche um den Parlamentsplatz liegen die übrigen Gebiete des Ostends als „gehobene Wohnlagen“ zwischen diesen Extremen. Aus diesem direkten Nebeneinander der Wohnlagen lässt sich ableiten, dass aktuell noch verschiedene Einkommensgruppen Wohnraum im Ostend finden, wobei die stark steigenden Preise einerseits und die Abnahme einkommensschwächerer Bevölkerungsgruppen andererseits (vgl. Kap. 2.2) darauf hinweisen, dass das preisgünstige Wohnungsmarktsegment rückläufig ist.

Im Ergebnis der Analyse der Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt weisen die hohen Angebotsmieten und ihre starke Dynamik folglich auf Prozesse der exkludierenden Verdrängung hin. Für Wohnungssuchende mit niedrigen Haushaltseinkommen bietet das Ostend immer weniger bezahlbaren Wohnraum. Die länger ansässige Bevölkerung profitiert jedoch noch von den niedrigeren Bestandsmieten.

2.2

Veränderungen der Bevölkerungsstruktur als Hinweis auf direkte Verdrängungsprozesse

Bei der direkten Verdrängung sind ansässige Haushalte gezwungen, ihre Wohnung aufgrund von Mietsteigerungen oder Umwandlung in Eigentumswohnungen aufzugeben. Prozesse der direkten Verdrängung von Bevölkerungsgruppen sind auf der Grundlage der Sekundärstatistik nicht explizit erfassbar, da die Daten nichts über die Art des Prozesses und auch nichts über Kausalitäten aussagen. Gleichzeitig stattfindende Prozesse der Wohnraumverteuerung und des Rückgangs einkommensschwacher Bevölkerungsgruppen können jedoch als starke Hinweise auf Verdrängung gedeutet werden. Um in diesem Sinne die Veränderung der Bevölkerungsstruktur zu analysieren, werden im Folgenden neben den Bruttoarbeitsentgelten der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten auch Sozialleistungsbezug und Arbeitslosigkeit untersucht, um sowohl Wohlstand als auch Armut abbilden zu können.

Der Sozialleistungsbezug ist im Frankfurter Durchschnitt zwischen 2009 und 2014 geringfügig von 12,9% auf 13,0% gestiegen. Im Ostend ist dagegen mit –1,1% ein leichter Armutsrückgang zu verzeichnen. Die folgende Karte des Sozialleistungsbezugs und seiner Entwicklung (Abb. 5) zeigt ein weniger offensichtliches Muster als die Karte der Mieten (Abb. 3). Es lässt sich jedoch festhalten, dass in den innenstadtnahen Stadtteilen unterdurchschnittliche oder durchschnittliche Armutsquoten überwiegen und dass diese weiter abnehmen (vgl. auch Tab. 1). Ausnahmen sind das Gallusviertel mit einer hohen, aber sinkenden Armut sowie die Altstadt mit steigender Armutsquote. Überdurchschnittliche Armut ist in (ehemals) industriell geprägten Stadtteilen entlang des Mains zu verzeichnen. Außerdem fällt der steigende Sozialleistungsbezug in zahlreichen peripheren Stadtteilen auf. Zusammenfassend zeigt Tab. 1 geringere und abnehmende Armut in den inneren Stadtteilen, während die äußeren Stadtteile durch höheren und steigenden Sozialleistungsbezug gekennzeichnet sind. Das Ostend weist eine unterdurchschnittliche Armutsquote bezüglich der Gesamtstadt auf und liegt genau im Durchschnitt der inneren Stadtteile. Der Sozialleistungsbezug ist rückläufig, aber schwächer als in den anderen innerstädtischen Gebieten.

Beim Vergleich der räumlichen Muster der Miet- und Armutsentwicklung

In diesem Kapitel sollen keine statistischen Zusammenhänge dargestellt werden, sondern inhaltliche Annahmen dergestalt, dass das Zusammentreffen von starker Mietsteigerung und gleichzeitig starkem Rückgang der Armut auf Verdrängungsgefahr hinweist.

sind Stadtteile mit überdurchschnittlichen Mietsteigerungen und zugleich einem Armutsrückgang tendenziell als Stadtteile anzusehen, in denen die Gefahr von Verdrängung vorliegt. Dagegen sind Stadtteile mit zunehmender Armut potenziell als Zielgebiete von verdrängter Wohnbevölkerung anzunehmen (z. B. Fechenheim, Harheim, Zeilsheim), sofern diese nicht aus Frankfurt ins Umland wegzieht. Häufig liegen diese Stadtteile eher am Stadtrand und sind bereits durch höhere Armut sowie niedrigere Mieten geprägt.

Im Ostend weist der trotz der hohen und überaus stark steigenden Angebotsmieten nur leichte Armutsrückgang kaum auf direkte Verdrängung hin. Allerdings liegt die Entwicklung im Ostend mit –1,1% klar unter dem städtischen Durchschnitt von +0,8% (vgl. Tab. 1). Ein möglicher Grund für den 2009 bis 2014 nur wenig rückläufigen Sozialleistungsbezug im Ostend ist, dass die Stadt Frankfurt die Kosten der Unterkunft für SGBII

Sozialgesetzbuch II: Grundsicherung für Arbeitsuchende.

-Empfänger bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete trägt. Das heißt, die Stadt Frankfurt fängt steigende Bestandsmieten auf, sodass im Ostend wohnhafte Sozialleistungsbezieher über Individualförderung derzeit vor Verdrängung geschützt sind, was für Geringverdiener ohne staatliche Unterstützung jedoch nicht gilt. Zudem bietet der Frankfurter Wohnungsmarkt kaum Ausweichmöglichkeiten für von Mietsteigerungen betroffene Haushalte, da die Mieten in Frankfurt insgesamt hoch sind und flächendeckend steigen (IWU 2015: 50). Zu vermuten ist daher, dass einkommensschwache Haushalte im Falle steigender Bestandsmieten ihre Wohnung nicht aufgeben, sondern einen höheren Anteil ihres Einkommens für Wohnkosten verwenden, was letztlich zu einer Verdrängung aus dem Lebensstandard führt.

Ein Blick auf längere Zeiträume und andere Indikatoren, wie Arbeitslosigkeit und Einkommen, die im Folgenden betrachtet werden, bestätigt, dass die Armut im Ostend abgenommen hat. Da der Sozialleistungsbezug aufgrund definitorischer Änderungen nicht langfristig rekonstruierbar ist, wird hierfür die Arbeitslosendichte herangezogen, für die Daten seit 1997 auf Stadtteilebene existieren. Wie Abb. 6 zeigt, war das Ostend lange Zeit durch überdurchschnittlich hohe Arbeitslosigkeit gekennzeichnet. Parallel zur Umsetzung der Aufwertungsmaßnahmen (vgl. Kap. 3) haben sie sich allmählich dem städtischen Durchschnitt angenähert, seit 2006 liegen sie leicht darunter. Der Wandel der Bevölkerungsstruktur vollzieht sich im Ostend also in einem langfristigen Prozess.

Abb. 6

Diese Tendenz abnehmender Armut bezüglich Sozialleistungsbezug und Arbeitslosigkeit wird durch einen Zuzug wohlhabenderer Personen mit höheren Erwerbseinkommen verstärkt. So haben die Bruttoarbeitsentgelte der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten zwischen 2005 und 2013 im Ostend überdurchschnittlich zugenommen: Der Median erhöhte sich um 22,1%, während er in ganz Frankfurt um 17,1% stieg.

Daten vom Bürgeramt, Statistik und Wahlen, Stadt Frankfurt am Main.

In der Folge lagen die Einkommen 2013 mit 3.750 Euro deutlich über dem Frankfurter Durchschnitt von 3.579 Euro.

Zur Einschätzung der Einkommenshöhe ist festzuhalten, dass nur die Bruttoeinkommen von Vollzeiterwerbstätigen und sozialversicherungspflichtig beschäftigten Personen erfasst werden. Mögliche Verzerrungen beziehen sich jedoch auf alle Frankfurter Stadtteile, sodass die Relationen bestehen bleiben und Vergleiche möglich sind.

Als Zwischenfazit lassen sich Gentrifizierungsprozesse im Ostend festhalten. Dies gilt insbesondere bezüglich der exkludierenden Verdrängung, da hohe und weiter stark steigende Angebotsmieten zu Schließungsprozessen auf dem Wohnungsmarkt führen. Direkte Verdrängungsprozesse können dagegen auf der Grundlage der sekundärstatistischen Analysen nicht explizit nachgewiesen werden. Allerdings hat sich in den letzten 15 Jahren die Bevölkerungsstruktur im Ostend langsam, aber klar erkennbar gewandelt, indem Sozialleistungsbezug und Arbeitslosigkeit rückläufig sind und gleichzeitig die Erwerbseinkommen überdurchschnittlich steigen. Die festgestellte Ertragslücke (rent gap) zu den Bestandsmieten im südlichen Teil des Ostends lässt weitere Sanierungen mit Mietsteigerungen oder Umwandlung in Eigentumswohnungen erwarten, wodurch die direkte Verdrängung und der Bevölkerungsaustausch zugunsten einkommensstärkerer Schichten vermutlich zunehmen werden. Auf der Grundlage dieser Diagnose beleuchten wir im folgenden Kapitel, inwiefern stadtpolitische Aufwertungsstrategien seit Ende der 1980er-Jahre eine solche Verdrängungsdynamik in Gang gesetzt haben.

„So geschieht die Aufwertung des Ostends nicht natürlich [...]. Was sich im Ostend tut, ist zuallererst die Folge eines großen Plans der Stadt“ (Nienhaus 2013: 25).

Spätestens seit Ende der 1980er-Jahre ist die Stadt Frankfurt am Main im Kontext der „Global-City-Formierung“ (Ronneberger/Keil 1995; Schipper 2013a) und ihrer unternehmerischen Ausrichtung (Schipper 2013b) bestrebt, das Ostend als Standort für „verdichteten Wohnungsbau von hoher Wohnqualität“ (Stadt Frankfurt 1994: 6) aufzuwerten (Ronneberger/Keil 1995: 328 ff.). Aus der Perspektive der Frankfurter Stadtregierung bestand damals angesichts „immer deutlicher werdender gravierender Missstände“ (Stadt Frankfurt 2015: 7) ein dringender stadtplanerischer Handlungsbedarf „zur Umkehr dieser negativen Entwicklung“, da „das Ostend im Vergleich zu den umliegenden Stadtteilen qualitativ eine geringere wirtschaftliche Aktivität,Wohnqualität und Investitionstätigkeit“ (Stadt Frankfurt 2015: 7) aufweise. Als Entwicklungsziele definierte die Stadt, emissionsstarke Gewerbebetriebe zu verlagern, die Wohnqualität im Viertel zu stärken und die Stadtgestalt insgesamt aufzuwerten (Stadt Frankfurt 2015: 11 f.). Tiefgreifende staatliche Eingriffe zur Initiierung von derartigen Aufwertungsprozessen erschienen den städtischen Entscheidungsträgern als notwendig, weil trotz der innenstadtnahen Lage eine „aus dem Stadtteil heraus eigenständig motivierte Entwicklung nicht abzusehen“ (Stadt Frankfurt 2015: 8) sei, private „Investitionen seitens der Hauseigentümer“ ausblieben und auf „den Grundstücken innerhalb des Untersuchungsgebietes [...] kein Verwertungsdruck“ (Stadt Frankfurt 2015: 8) bestünde.

Vor diesem Hintergrund wurde daher 1985 eine „Vorbereitende Untersuchung“ im Ostend durchgeführt, die im Ergebnis in einer förmlichen Festsetzung des Bereichs südlich der Ostendstraße als Sanierungsgebiet (21,16 ha) mündet (Abb. 4).

Das Gebiet von ursprünglich 18,66 ha wird 2003 um 1,02 ha und 2006 um 1,48 ha erweitert.

„Der Osten der Stadt ändert sein Gesicht. Fast ein Dutzend Bauvorhaben werden in den nächsten Jahren verwirklicht. Das liegt auch an der EZB“ (Schulze 2014b: 37).

Nachdem Anfang der 1990er-Jahre Frankfurt den Zuschlag als zukünftigen Sitz der Europäischen Zentralbank erhält, bezieht die Bank zuerst ein Hochhaus im Zentrum des Bankenviertels. Da dieses Gebäude jedoch nicht dem wachsenden Raumbedarf entspricht, tritt die Europäische Zentralbank schon früh in Verhandlungen mit der Stadt, um an anderer Stelle einen repräsentativen Neubau errichten zu können. Seit Anfang der 2000er-Jahre rückt dabei die Großmarkthalle im Ostend in den Fokus, weil sich hier die Interessen der Bank an einem großflächigen, innerstädtischen Areal sowie die Bestrebungen der Stadt, das Ostend aufwerten zu wollen, treffen. Das Stadtplanungsamt (Stadt Frankfurt, Stadtplanungsamt 2007: 26) formuliert beispielsweise: „Die Entscheidung, den Sitz der EZB auf das Areal des früheren Großmarktes zu verlegen, gibt zugleich einen wichtigen Impuls für die weitere städtebauliche Entwicklung des Frankfurter Ostens und seine Aufwertung gegenüber dem Westen der Stadt“. Auch vom Ortsbeirat Bornheim/Ostend (2001) kommt diesbezüglich kaum Widerspruch. Zwar wird kritisiert, dass die Stadtteilpolitiker lediglich aus der Presse von den Verhandlungen zwischen Stadt und Europäischer Zentralbank erfahren und auch im weiteren Verlauf nur schlecht informiert bleiben; jedoch „begrüßt“ der Beirat es prinzipiell „sehr, wenn das Ostend durch neue Baumaßnahmen aufgewertet wird“ (Ortsbeirat Bornheim/Ostend 2001: 1). Angesichts dieser Interessenskonstellation kann die Europäische Zentralbank schnell eine Einigung mit der Stadt erzielen und das entsprechende Grundstück bereits 2002 kaufen. Nach einer längeren Bauphase wird der 1,3 Mrd. Euro teure Neubau im November 2014 bezogen. Die offizielle, von heftigen Anti-Austeritäts-Protesten des Blockupy-Bündnisses begleitete Eröffnung erfolgt im März 2015.

Bemerkenswert ist, dass das Ostend bereits ab Anfang 2002, also kurz nachdem feststand, dass die Europäische Zentralbank ins Ostend zieht, verstärkt in den Fokus immobilienwirtschaftlicher Verwertungsstrategien gerät. So schrieb beispielsweise die Frankfurter Allgemeine Zeitung: „Ungeachtet der konjunkturellen Abkühlung an den Immobilienmärkten hegen etliche Investoren große Pläne für das Frankfurter Ostend. Spätestens seitdem sich die Europäische Zentralbank (EZB) entschieden hat, ihren Sitz auf dem Gelände des Großmarktes im Osten der Stadt zu errichten, ist der Stadtteil ins Blickfeld der Immobilienbranche gerückt“ (Ochs 2002: 49). Ähnlich diagnostiziert auch Bischoff (2007: 204 f.), dass seitdem „der Umzug der Europäischen Zentralbank (EZB) auf das Großmarkthallengelände beschlossen ist, die Interessengemeinschaft Eastside, ein Zusammenschluss von Immobilienkaufleuten im Ostend“ begonnen hat, sich „mit einer gemeinsamen Vermarktung ihrer Immobilienprojekte in Szene“ zu setzen. Nachdem das Ostend jahrzehntelang von einer im stadtweiten Vergleich schwachen Bodenpreisdynamik gekennzeichnet war (vgl. Abb. 1), spiegelt sich dieser Wandel immobilienwirtschaftlicher Verwertungsstrategien ab Mitte der 2000er-Jahre auch in deutlichen Bodenpreissteigerungen wider (vgl. Abb. 2).

Kritiker, die die Bedeutung der Europäischen Zentralbank im Kontext gegenwärtiger Aufwertungsprozesse als überbewertet erachten, halten dem entgegen, dass die Bank keine Gentrifizierungsprozesse auslöse, weil ihre hochbezahlten Mitarbeiter über die ganze Stadt verteilt wohnen und daher die Nachfrage im Ostend nach gehobenem Wohnraum nicht zusätzlich anheizen würden (Schulze 2015). Der Einwand mag zwar sachlich zutreffend sein, da die Wohnungsnachfrage von Mitarbeitern der Europäischen Zentralbank im Ostend in der Tat wahrscheinlich eher zu vernachlässigen ist. Allerdings geht eine solche Kritik an den entscheidenden Wirkungsmechanismen vorbei, da nicht die direkte Nachfrage von Beschäftigten der Europäischen Zentralbank, sondern vielmehr die materielle sowie vor allem symbolische Aufwertung des Viertels durch den lokalräumlichen Umzug der Zentralbank ausschlaggebend sind. Auf materieller Ebene gehen beispielsweise zahlreiche Aufwertungsmaßnahmen im Stadtteil direkt auf konkrete Forderungen der Zentralbank zurück. Diese konnte im Rahmen der Umzugsverhandlungen mit der Stadt erfolgreich durchsetzen, dass der Danziger Platz umgestaltet, der Ostbahnhof grundlegend modernisiert, die Verkehrsinfrastruktur verbessert und eine neue Brücke über den Main errichtet wird (Nienhaus 2013).

Symbolisch galt das Ostend vor dem Umzug der Europäischen Zentralbank zudem trotz aller bisherigen Aufwertungs- und Sanierungsmaßnahmen noch immer als „Schmuddelkind der Stadt“ (Nienhaus 2013: 25). Die Trägheit des negativen Images, welches jahrzehntelang einen gewissen Schutz vor steigenden Mieten und Wohnungspreisen bot, wird erst mit der Ankündigung, den Neubau der Europäischen Zentralbank im Ostend zu errichten, endgültig durchbrochen. So schreibt etwa die Frankfurter Allgemeine Zeitung: „Nun wächst hier die neue Europäische Zentralbank in den Himmel. Und plötzlich wird es schick“ (Nienhaus 2013: 25). Für Projektentwickler aus der Immobilienbranche sorgt die symbolische Aufwertung des Stadtteils durch die Europäische Zentralbank laut eigener Aussage für Euphorie und eine „Boom“-Stimmung, da sich nun das Negativimage umkehre und der Stadtteil darüber hinaus auf (inter-)nationaler Ebene in den Fokus der öffentlichen Aufmerksamkeit gerate; etwa indem man nun regelmäßig „in der Tagesschau das Ostend sehen“ (Schulze 2014b: 37) könne.

Der Neubau der Europäischen Zentralbank wirkt also lokalräumlich dahingehend, dass das Ostend einen radikalen Imagewandel erfährt und entsprechend leichter für Immobilienentwickler als gehobenes Wohnviertel zu vermarkten ist. Die symbolische Aufwertung führt darüber hinaus dazu, dass auf der Nachfrageseite einkommensstarke Haushalte im Allgemeinen (und nicht nur Beschäftigte der Europäischen Zentralbank) nun zunehmend bereit sind, für Wohnungen im Ostend höhere Mieten und Preise zu zahlen, was es wiederum Immobilieneigentümern erlaubt, sich über die Verwertung des gestiegenen Lagepotenzials ihrer Wohnungen und Grundstücke höhere Grundrenten anzueignen (Schipper 2013a). Die diskursive Repositionierung des Ostends hat also eine sich selbsterfüllende Prophezeiung in Gang gesetzt. Die durch den Umzug ausgelöste symbolische Aufwertung des Stadtteils resultiert in steigenden immobilienwirtschaftlichen Ertragserwartungen mit entsprechend spekulativen Preisentwicklungen – wodurch die symbolisch-diskursive Verschiebung letztlich performativ ihre Bestätigung erfährt. Makroökonomische Rahmenbedingung dafür ist jedoch, dass auf den globalen Kapitalmärkten die notwendigen Investitionssummen für Anlagen in Wohnimmobilien bereitstehen. Wie wir im folgenden Exkurs zeigen werden, ist auch diesbezüglich die Rolle der Europäischen Zentralbank nicht zu unterschätzen.

Exkurs: Expansive Geldpolitik und Immobilienmärkte Angesichts der Finanz- und Schuldenkrisen seit 2008, einer Überakkumulation von Kapital, sinkenden Profitraten und eben auch aufgrund der geldpolitischen Lockerung durch die Europäische Zentralbank fließt insbesondere seit 2010 anlagesuchendes Kapital in den Immobiliensektor bzw. sekundären Kapitalkreislauf (Harvey 1982) und hier verstärkt in den deutschen, als sicher und unterbewertet geltenden Wohnungsmarkt (Schönig 2013; Hiller 2014; Fehlberg/ Mießner 2015), wobei zuerst attraktive, innerstädtische Viertel in wachsenden Metropolregionen, wie etwa das Ostend, in den Fokus geraten sind (Heeg 2013).

Um die Auswirkungen der globalen Finanzkrise und der anschließenden europäischen Staatsschuldenkrise zu begrenzen, verfolgt die Europäische Zentralbank – ähnlich wie andere Notenbanken auch – seit 2009 eine expansive Geldpolitik. Ausgehend von den Erfahrungen aus der Weltwirtschaftskrise der 1930er-Jahre, wonach eine kontraktive Zentralbankpolitik krisenverschärfend wirkt, hat die Europäische Zentralbank den Leitzinssatz seit Oktober 2008 stufenweise von 4,25% auf derzeit 0,05% (Dezember 2015) abgesenkt und damit die Liquiditätszufuhr in das Bankensystem deutlich ausgeweitet (Brühl/Walz 2015: 8), um die Finanzstabilität in Europa zu sichern. Darüber hinaus hat die Europäische Zentralbank in jüngster Zeit weitere Maßnahmen getroffen in der Hoffnung, durch die Ausweitung des Kreditangebots Wachstum zu erzeugen. Dazu zählt etwa der seit Anfang 2015 bis mindestens März 2017 erfolgende Ankauf von Staatsanleihen und weiteren Vermögenswerten in Höhe von 60 Mrd. Euro monatlich (Allen 2015).

Seit Beginn der Krise hat die Europäische Zentralbank durch diese Maßnahmen zwar ihren Bilanzumfang verdreifacht, allerdings ist es ihr mittels der Niedrigzinspolitik und der Wertpapieraufkäufe nicht gelungen, substanzielle Wachstumsimpulse zu setzen. Vielmehr weisen Kader und Schwarzer (2015: 289 ff.) darauf hin, dass Investitionen und Konsumausgaben nicht in einem relevanten Ausmaß gestiegen seien, sondern die expansive Geldpolitik lediglich die Inflation von Aktien, Anleihen und Immobilienpreisen antreibe. Dies habe vor allem den Effekt, dass die Vermögen der besitzenden Klasse gesteigert würden und sich die soziale Ungleichheit verschärfe.

Unabhängig von der kontrovers diskutierten Frage, ob sich hinter der jüngsten Preisexplosion eine Blasenbildung am Immobilienmarkt abzeichnet, besteht innerhalb der wirtschaftswissenschaftlichen Diskussion ein breiter Konsens darüber, dass die expansive Geldpolitik der Europäischen Zentralbank strukturell ebenso für den jüngsten Preisanstieg am Wohnungsmarkt mitverantwortlich ist (Hiller 2014; Brühl/Walz 2015; Kholodilin/Michelsen/Ulbricht 2014). Bezogen auf den Immobilienmarkt in Deutschland hat die Kreditmengenexpansion zum Beispiel dazu geführt, dass die Preise für deutsche Wohnimmobilien seit 2010 im Durchschnitt um mehr als 10 % gestiegen sind (Brühl/Walz 2015: 27). Hinter solchen Durchschnittswerten verbergen sich aber regional zutiefst ungleiche Entwicklungen (Heeg 2013), da beispielsweise in Frankfurt am Main im gleichen Zeitraum (2010–2014) die Wohnungspreise im Neubau um 40 % (Gutachterausschuss für Immobilienwerte 2014: 22) und die Angebotsmieten jährlich im Durchschnitt um knapp 4 % angewachsen sind (IWU 2015: 50). Zusammengefasst trägt also auch die expansive Kreditmengenausweitung dazu bei, dass Kapital in den Immobiliensektor und dort insbesondere in innerstädtische Viertel mit Aufwertungspotenzial, wie etwa dem Ostend, fließt und Gentrifizierungsprozesse antreibt.

Während das Ostend als klassisches Arbeiterviertel jahrzehntelang vergleichsweise bezahlbaren Wohnraum für untere Einkommensgruppen bot, zeichnet sich ab Mitte der 2000er-Jahre ein grundlegender Wandel des Stadtteils ab. Nach Davidson und Lees (2005: 1187) kann dieser Wandel als Gentrifizierung bezeichnet werden, weil erstens Haushalte mit niedrigen Einkommen von exkludierender Verdrängung betroffen sind, zweitens der Zuzug einkommensstarker Gruppen die Bevölkerungsstruktur im Viertel verschiebt, sich drittens die urbane Landschaft tiefgreifend wandelt und viertens verstärkt anlagesuchendes Kapital in die gebaute Umwelt fließt. Direkte Verdrängung lässt sich nicht explizit nachweisen, allerdings ein langfristiger soziostruktureller Wandel, der zur Folge hat, dass heute Sozialleistungsbezug und Arbeitslosigkeit im gesamtstädtischen Vergleich unter- und die Einkommen überdurchschnittlich sind. Im Unterschied zu den Phasenmodellen der Gentrifizierung (vgl. Friedrichs 1996), in denen der Wandel häufig durch eine Phase als Szeneviertel eingeläutet wird, lässt sich im Ostend kein derartiges Stadium ausmachen. Auch die in diesen Modellen wichtige Akteursgruppe der Pioniere spielt im Ostend keine bedeutende Rolle.

Angestoßen und gefördert worden sind diese Transformationsprozesse von stadtpolitischen Aufwertungsstrategien, deren Ursprung sich bis in die späten 1980er-Jahre zurückverfolgen lässt. Auch wenn die Aufwertung des Viertels demnach schon seit Jahrzehnten auf der stadtpolitischen Agenda steht, waren die entsprechenden Maßnahmen allerdings noch bis Ende der 1990er-Jahre von Mechanismen begleitet, die die Verdrängung einkommensschwacher Schichten verhindern oder zumindest bremsen sollten. Seit der Jahrtausendwende erfolgt die Aufwertung jedoch marktkonform, was folglich Verdrängungsprozesse beschleunigt.

In Kap. 4 konnten wir darüber hinaus zeigen, dass auch die Europäische Zentralbank die Gentrifizierung im Ostend vorantreibt. Der Umzug und Neubau des Zentralbanksitzes hat eine grundlegende symbolisch-diskursive Repositionierung des Viertels bewirkt, was entscheidend dazu beiträgt, dass sich das negative und lange Zeit preisdämpfend wirkende Image des Stadtteils radikal wandelt. Die damit einhergehende Steigerung des Lagepotenzials ermöglicht es den Eigentümern von Immobilien nun aufgrund ihrer neu gewonnenen Monopolstellung (prestigeträchtige Nähe zur Europäischen Zentralbank), höhere Preise und Mieten zu verlangen und sich damit entsprechend hohe Grundrenten anzueignen. Dieser Mechanismus gewinnt insbesondere seit der globalen Finanzkrise von 2008 an Bedeutung, da Wohnraum auch angesichts der expansiven Geldpolitik der Europäischen Zentralbank als Anlagesphäre im Vergleich zu konkurrierenden Investitionsfeldern attraktive Renditen verspricht.

Um derartige Prozesse der Gentrifizierung zu bremsen, wäre, wie Kap. 3 gezeigt hat, zuallererst ein grundlegender wohnungspolitischer Paradigmenwechsel notwendig hin zur Zielsetzung, Verdrängung verhindern und bezahlbaren Wohnraum für Menschen mit geringen und mittleren Einkommen sicherstellen zu wollen. In Anbetracht der Schwäche bestehender stadtplanerischer Instrumente, wie etwa den 2016 eingeführten Milieuschutzsatzungen, wären zudem neue Strategien zu verfolgen, die die Wohnraumversorgung, etwa über kommunale, nichtgewinnorientierte Wohnungsunternehmen oder neue gemeinnützige Wohnungsbauträger, dauerhaft dem Marktdruck und Prozessen der Finanzialisierung (Heeg 2013) entziehen.