Infill Management in Berlin

Stadtentwicklungssenator Strieder hat zu Jahresbeginn 2000 die Schwerpunkte der Stadtentwicklungspolitik wie folgt Umrissen:

„…Dem Land Berlin (fällt) die Aufgabe zu, eine Bodenpolitik zu betreiben, die sich an stadtentwicklungspolitischen Zielen orientiert. …Anders als in den vergangenen Legislaturperioden werden …Wohnungen bis auf wenige Ausnahmen ohne direkte staatliche Förderung errichtet werden müssen. Als Grundlage für die Mobilisierung innerstädtischer Flächen wird unverzüglich mit der Erarbeitung eines Baulückenkatasters begonnen. … Die große Herausforderung für die Planer, Architekten und Investoren wird die Realisierung von vermarktungsfähigen Projekten sein.“

Zwangsmaßnahmen (öffentliches Geld und Baurecht) zu Gunsten der Innenentwicklung stehen nur noch in Ausnahmefällen zur Verfügung.

Der Wegfall von öffentlichen Subventionen im Wohnungs- und Gewerbebau führt nicht zwangsweise zu nachhaltigem, d.h. auf Innenentwicklung fokussierten Städtebau. Man muss die Möglichkeiten der Innenentwicklung durch ein stetiges Baulückenmanagement ständig ins Bewusstsein rufen.

Die Philosophie der modernen Verwaltung als Dienstleistungsunternehmen für die Bürger wird besonders durch ein im Internet präsentiertes Baulückenkataster als Baustein des Baulückenmanagements unterstrichen: –

Ein Baulückenkataster dient der Transparenz des Grundstücksmarktes, der Mobilisierung von Bauflächen und dem kommunalen Flächenmanagement. Es weist die möglichen Bauflächen einschließlich Baulücken nach, die unbebaut sind und die zusätzlich bebaut werden können (untergenutzt sind).

Zur zweckgerichteten Erfüllung der Ziele ergeben sich im Stadtstaat Berlin Zuständigkeiten sowohl für die Bezirke (kommunale Aufgaben) als auch für die Hauptverwaltung (ministrielle Aufgaben). Die notwendige Arbeitsteilung wurde in Zielvereinbarungen zwischen den politisch Verantwortlichen festgelegt.

Die verwaltungsinterne Informationssammlung, -Verarbeitung und -Weitergabe über Bauland erfolgt zusätzlich im (behördeninternen) Intranet. Die einzelnen Daten der jeweiligen Flächen sind zum Zweck der Aufgabenerfüllung der Verwaltung im Prinzip unbeschränkt (einschließlich Eigentümernachweis im Automatisierten Liegenschaftsbuch-ALB), der Zugriff auf bestimmte Daten (z.B. Eigentümer, Bodenkontamination) ist jedoch datenschutzrechtlich eingeschränkt. Das Intranet erlaubt z.B. die Übersicht des vorhandenen Baupotenzials und hilft zur Einschätzung des zusätzlichen Baulandbedarfes bei Stadtentwicklungs- und Bauleitplanung. Dadurch wird die Wohnungs- und Wirtschaftspolitik unterstützt. Auf Basisdaten im Zusammenhang mit Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen, B-Plänen und Gebieten von außergewöhnlicher stadtpolitischer Bedeutung wird zurückgegriffen. Nicht zuletzt werden Grundlagen für Infrastrukturplanung (Flächen für Gemeinbedarf) und Freiraumplanung (Flächen für Ausgleichsmaßnahmen) bereitgestellt.

Ziel ist es, Bürgern, Grundstückseigentümern, Architekten, potenziellen Bauherren und Investoren mit Mausklick weltweit abrufbare Informationen über das ungenutzte Baulandpotenzial in Berlin zu geben und auf die Möglichkeiten der Bebauung hinzuweisen.

Die Absicht der Veröffentlichung wurde gem. § 200 Abs. 3 Baugesetzbuch vor Publizierung des Baulückenkatasters bekannt gemacht; die Eigentümer wurden auf ihr Widerspruchsrecht hingewiesen. Bei Widerspruch des Eigentümers (auch nach Veröffentlichung) ist das Grundstück aus dem Baulandkataster zu entfernen.

Durch eine kooperative Bauberatung sollen die Grundstückseigentümer motiviert werden, ihr Grundstück baulich zu nutzen oder es marktverfügbar für eine Bebauung durch Dritte zu machen.

Die Mobilisierung der Bauflächen soll durch flankierende Maßnahmen - soweit es sinnvoll und notwendig ist - im Rahmen einer gesamtstädtischen Steuerung in Verbindung mit einer sozial orientierten Bodenpolitik unterstützt werden.

Mit Einverständnis der Eigentümer können weitergehende Informationen in das Baulückenkataster aufgenommen werden (Eigentümerkontakt, Link zur Homepage usw.). Dadurch können bei entsprechender Mitwirkung interessierter Eigentümer die gesetzlichen Informationsbeschränkungen (Auflagen des Datenschutzes) entfallen. Insbesondere wurden auch Links auf die Homepage des Liegenschaftsfonds Berlin (Unternehmen zur Veräußerung landeseigener Liegenschaften) oder anderer Eigentümer vorgesehen.

Grundstücke, deren Vermarktung bzw. Entwicklung im vorrangigen Interesse des Landes Berlin sind, werden im Baulückenmanagement weltweit angeboten. Das betrifft insbesondere –

Grundstücke der Innenstadtbezirke (im inneren S-Bahnring),

Zentrale Zielsetzung ist eine möglichst kurze Verweildauer der Grundstücke im Baulückenkataster, indem sie einer Bebauung - unter Beteiligung des Eigentümers oder durch Dritte - zugeführt werden. Die „Umsatzgeschwindigkeit“ ist der Indikator für die Leistungsfähigkeit des Baulückenmanagements. Die (später entstehenden) Bebauungstypologien mit ihren Nutzungen können wertvolle Aufschlüsse für die Stadtentwicklung geben über marktfähige, innovative Konzepte urbaner Immobilienentwicklung in Abhängigkeit von ihren jeweiligen Standorten im Stadtraum. Gleichzeitig wird an langfristiger Verweildauer von Grundstücken im Baulückenkataster erkennbar, wo welche Grundstücke einer baulichen Nutzung nicht zugeführt werden konnten. Neben allgemeinen Ursachen wie der aktuellen Lage auf dem Immobilienmarkt, auf die die Gemeinde nur begrenzt Einfluss nehmen kann, können andere Gründe dafür analysiert und ggf. beseitigt werden.

Aktualisierung und Pflege der Daten des Baulückenkatasters werden weitgehend von den Bezirken übernommen. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung stellt dazu die erforderliche Ausstattung zur Verfügung, und finanziert die Schulung des Personals. Ziele, Zuständigkeiten, Finanzierung des Baulückenmanagements sind in Projektvereinbarungen zwischen der Senatsverwaltung und dem jeweiligen Bezirksamt fixiert.

Einen weiteren wesentlichen Bestandteil des Baulückenmanagements bildet die traditionelle Bauberatung für Grundstückseigentümer und Bauinteressierte. Diese erfolgt in der Regel über die bezirklichen Stadtplanungsämter.

Die Baulückenrecherche kann die Grundstückssuche wesentlich erleichtern, kann aber nicht eine qualifizierte Bauberatung ersetzen. Deshalb ist im Internet der Hinweis wichtig, dass die Aufnahme von Flächen ohne Gewähr erfolgt und dass eine Haftung dafür, dass die in das Kataster aufgenommenen Flächen sofort oder in absehbarer Zeit bebaubar sind, nicht übernommen werden kann.

Der Erfolg des Baulückenkatasters hängt von seiner Leistungsfähigkeit und der dauerhaften Attraktivität für die Nutzergruppen ab. Die Beziehungen der beteiligten Akteure sollen von dem Leitgedanken der Kooperation und gemeinsamen Zielsetzung getragen werden. Zu seiner Weiterentwicklung und Anpassung an sich wandelnde Bedürfnisse der Anbieter und „User“ einschließlich der DV-Technik wird das Baulückenmanagement einer laufenden Erfolgskontrolle und Optimierung unterzogen. Dabei sollen auch die Hemmnisse, die einer Bebauung entgegenstehen, ergründet und nach Möglichkeit beseitigt werden.

Im Juli 2000 wurde eine Projektgruppe einberufen und mit der Einführung des Baulückenmanagements beauftragt. Der Projektleitung aus dem Referat Stadtentwicklungsplanung wurden Mitarbeiter aus den Abteilungen Stadt- und Freiraumplanung, Wohnungswesen, Stadterneuerung und Bauförderung direkt unterstellt und Berater aus den Abteilungen Städtebau und Projekte, Geoinformation und Vermessung sowie Informationstechnik und Kommunikation zugewiesen. Parallel hierzu wurde eng mit den Stadtplanern und Vermessern des Pilotbezirkes Friedrichshain- Kreuzberg, der Senatswirtschaftsverwaltung und dem Berliner Liegenschaftsfonds zusammengearbeitet.

Dieses interdisziplinäre Team hatte bis Februar 2001 folgenden Auftrag zu erfüllen: –

Erarbeitung von fachlichen Grundsätzen für die Erstellung eines Baulückenkatasters

Die Ergebnisse des Pilotprojektes wurden im März 2001 der Fachöffentlichkeit und Immobilienwirtschaft vorgestellt. Nach positiver Resonanz entschied die politische Spitze, das Projektteam mit der Umsetzung eines Baulückenmanagements auch für die anderen Innenstadtbezirke zu beauftragen und die Baulücken des Pilotbezirks - zunächst beschränkt auf die bundes- und landeseigenen Liegenschaften - ins Internet zu stellen.

Seit dem 10.10.2001 kann das „Baulückenmanagement Berlin“ online unter der Adresse www.stadtentwicklung.berlin.de/ bauen abgerufen werden.

Zusammen mit dem Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg erfolgte im 2. Halbjahr 2001 der Praxistest als Pilotprojekt.

Insbesondere wurden vor Ort aufgeworfene analytischen Fragestellungen problematisiert und geklärt sowie Lösungen vorgeschlagen wie: –

Zuständigkeitsregelungen und Beteiligte innerhalb der Verwaltung, Verfahrensfragen

Neben diesen rahmensetzenden technischen und rechtlichen Arbeiten wurde im Team unmittelbar anwenderorientiert gearbeitet.

So wurde mit dem Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg zusammen eine Fachdatenbank „Baulückenkataster“ entwickelt. Parallel hierzu wurden ca. 200 Flächen abgestimmt (von denen ca. 50 in Verfügung von öffentlichen bzw quasi öffentlichen Eigentümern liegen) und hierfür die Daten aus unterschiedlichsten Dateien abgerufen. Dabei konnten wertvolle Erfahrungen gesammelt werden bezüglich –

Möglichkeiten und Beschränkungen der Datenbeschaffung aus unterschiedlichen Quellen von unterschiedlichen Datenverantwortlichen (Schnittstellen, E-commerce u.a.),

Nach erfolgreichem Abschluss des Pilotprojektes „Baulückenmanagement für den Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg“ (erste Projektphase) folgte die Verfahrenseinführung für die Innenstadtbezirke (Umsetzungsphase mit den erforderlichen rechtlichen, organisatorischen und fachlichen Schritten für die Erweiterung einerseits des Projektgebietes und andererseits der Internetpräsentation um Flächen privater Eigentümer).

Der umfassende Internetauftritt erfolgte im Juli 2002. Diesem ging das Widerspruchsverfahren gern. § 200 Abs. 3 BauGB voraus, das fast „geräuschlos“ verlief. Auf die Bekanntmachung im Berliner Amtsblatt und in der Berliner Tagespresse erfolgten insgesamt nur fünf Reaktionen von Grundstückseigentümern. Bei über 800 betroffenen Grundstücken sind das weniger als 1 %, die vom Widerspruchsrecht Gebrauch gemacht haben. Von einer Verweigerungshaltung der Grundstückseigentümer, wie sie von einigen Experten im Vorfeld prognostiziert wurden, kann also keine Rede sein.

Seit Juli 2002 stehen insgesamt 834 Flächen (2 201 372 m²) im Internet. Davon sind 118 Flächen (337 668 m²) im Eigentum des Landes Berlin.

Fast ein Viertel der über 800 Flächen liegt in förmlich festgesetzten Sanierungsgebieten, ein Zehntel liegt in Wassernähe, über die Hälfte in Grünnähe und weit über die Hälfte in U- und/oder S-Bahnnähe.

Eine Auswertung der Zugriffsstatistik zeigt, dass bis zur Bekanntmachung der Veröffentlichung in der Berliner Tagespresse und im Amtsblatt am 12.4.2002 durchschnittlich 100 Zugriffe täglich zu verzeichnen waren. Mit der Erhöhung des Angebots auf über 800 Flächen haben sich die Zugriffe konstant auf 150-200/ Tag erhöht.

Das Produkt „Baulücken-Management“ konnte mit vergleichsweise bescheidenen Mitteln implementiert werden. Die Projektgruppe bestand in der Pilotphase aus 3,8 Stellen, in der Umsetzungsphase aus 3,3 Stellen. Nach Projekt-Ende werden für den laufenden Betrieb 1,25 Stellenanteile (0,5 im DV-technischen Bereich und 0,75 im fachlichen Bereich) in der Hauptverwaltung eingeschätzt. Hinzu kommen pro Bezirk 0,25 Stellenanteile (bei 5 Bezirken sind dies 1,25 Stellenanteile).

Die externen Kosten für Dienstleistungen in der Pilotphase beliefen sich auf 45 000 €, die der Umsetzungsphase auf 170 000 €, so dass insgesamt 225 000 € zusätzlich zu den Personalkosten ausgegeben wurden. Die laufenden Kosten nach Projekt-Ende werden mit ca. 40 000 € (ohne Personalkosten) p.a. veranschlagt. Die Bezirke übernehmen hiervon in 2002 und 2003 einen Anteil von ca. 10 %.

Bei der Erarbeitung der Grundlagen für das DV-Verfahren „Baulückenmanagement“ wurde nach der „Richtlinie für die Planung und Durchführung von IT-Projekten in der Berliner Verwaltung“ vorgegangen. Als Ergebnis liegen Benutzerhandbuch, Schulungskonzept, Betriebskonzept, Technikkonzept und Wirtschaftlichkeitsbetrachtung, Risikoanalyse und Sicherheitskonzept vor.

Im Rahmen des Pilotprojektes wurde geklärt, dass die Bezirke für Aufstellung und Pflege des Baulandkatasters zuständig sind. Die einheitliche, bezirksübergreifende Veröffentlichung im Internet obliegt der Zuständigkeit der Hauptverwaltung. Daher waren Regeln der Kooperation zwischen Bezirks- und Hauptverwaltung zu vereinbaren und niederzulegen. Geregelt wurden: DV-Konzept, Verfahrenseinführung, laufender Betrieb, Veröffentlichung und Finanzierung.

Das Datenverarbeitungs-Konzept Baulückenmanagement (BLM) besteht aus drei Modulen: –

Karte

Das Modul „Karte“ ermöglicht die Erfassung und Bearbeitung der grafischen Daten des Baulückenmanagements. Jede Fläche ist mit dem dazugehörigen Fachdatensatz im Modul „Daten“ dv-technisch verbunden.

Mit dem Modul „Daten“ werden die Sachdaten des Baulückenkatasters in einer Fachdatenbank erfasst bzw. bearbeitet - einschließlich der Archivierung bei Bebauung von Flächen.

Mit den Modulen „Karte“ und „Daten“ stehen der Sachbearbeitung in den Fachbereichen vielfältige alphanumerische und grafische Informationen für Bauberatung oder weiterführende Planungen und Projektumsetzung zur Verfügung.

Mit dem Modul „Intranet-/Internetauskunft“ wird das Baulückenmanagement veröffentlicht. Das Berliner Bauland wird - mit umfangreichen Stadtplanungsdaten ergänzt - für die Öffentlichkeit bereitgestellt. Dabei sind verschiedene Suchfunktionen möglich.

Ein Baulückenkataster sollte - horizontal wie vertikal - ämterübergreifend aufgebaut werden. In Berlin hat sich hierbei das Konstrukt Projektgruppe

Die Projektgruppenarbeit ist in § 7 der „Gemeinsamen Geschäftsordnung für die Berliner Verwaltung - Allgemeiner Teil - GGO I“ geregelt

Als günstig erwiesen sich Projektvereinbarungen mit den dezentralen Einheiten (Berliner Bezirke). So konnten individuelle Regelungen in Abhängigkeit vom individuellen Bedarf und den jeweiligen dezentralen Möglichkeiten vereinbart werden. Die Form „Projektvereinbarung“ ermöglichte maßgeschneiderte und deshalb sehr zielführende Regelungen, z.B. über Hardwareausstattung und über Fälligkeit von finanziellen Beiträgen. Win-win-Situationen konnten herbeigeführt werden, die eine zügige Projektumsetzung erlaubten und schließlich zu preiswerten Lösungen geführt haben.

Das Berliner BLM ist im nationalen Rahmen als Pionierarbeit anzusehen. Der Bund, andere Bundesländer, andere Kommunen aber auch Institute und Universitäten interessieren sich zunehmend für den „Berliner Weg“ mit seinen fachlich-technischen und auch rechtlichen Vorarbeiten. Diese Erfahrungen sind in die Debatte um eine Weiterentwicklung der Instrumente zur Baulandmobilisierung einzubringen. Lernen kann Berlin von anderen deutschen Großstädten wie man ohne Fördermittel die Lückenbebauung mobilisieren kann.

Ein periodisches Controlling und Monitoring kann wertvolle Hinweise geben über die Notwendigkeit von Feinjustierungen bei Instrumenten der Wohnungspolitik, bei der Flächenvorsorge und bei Fragen einer gewünschten sozialen und funktionalen Mischung in der Innenstadt.

Schließlich kann das Berliner BLM ein wichtiger Baustein der neuen Investorenberatung „aus einer Hand“ werden. Die im Aufbau befindliche One-Stop-Agency der Bundeshauptstadt kann mit diesem Werkzeug einen Überblick über die vielfältigen Bauflächen liefern und gezielt über Standorte informieren, auf denen Privatinvestitionen besonders erwünscht sind.

Auf dem Weg zur Dienstleistungsgesellschaft bietet die Nutzung der modernen technischen Möglichkeiten neue Chancen für ein serviceorientiertes Informationsangebot. Jederzeit und unabhängig von ihrem jeweiligen Aufenthaltsort können Investoren durch den Internetauftritt des Baulückenmanagements Informationen über Baumöglichkeiten in Berlin abrufen. Weiterhin wird aber auch in Zukunft das persönliche Beratungsgespräch in den Bauämtern unentbehrlich sein.

Das Baulückenmanagement stützt die nachhaltige Stadtentwicklung und befördert kooperatives Handeln zwischen Verwaltung und Bürgern. Sowohl dem Anbieter - Grundstückseigentümer der sein Grundstück selbst bebauen will oder für die Bebauung zur Verfügung stellen will, als auch dem Nachfrager - z.B. dem internationalen Konzern auf Standortsuche, der eine Auswahl von Grundstücken nach seinen eigenen Vorgaben wünscht, wird durch das Baulückenmanagement ein breites Forum zur Verfügung gestellt. Eine Bebauung kann durch das Baulückenkataster allerdings nur angeregt werden. Zur Mobilisierung der Lücken bedarf es flankierender bodenpolitischer Aktivitäten. Erst eine umfassende Bodenpolitik führt zu einem Baulückenmanagement. Das Baulückenkataster ist ein erster Schritt hierhin.